Il nuovo orientamento della giurisprudenza amministrativa presenta risvolti di notevole rilevanza ma anche di incertezze applicative.

 

L’art. 31 “Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali” del dpr 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia” ai comma 3 e 4 dispone:

 

“3. Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L'area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita. Il termine di cui al primo periodo può essere prorogato con atto motivato del comune fino a un massimo di duecentoquaranta giorni nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell'immobile all'epoca di adozione dell'ingiunzione o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine.

 

4. L'accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all'interessato, costituisce titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente.”

 

Il termine perentorio di 90 giorni fissato nell’ordinanza di demolizione, decorrenti dalla notifica del provvedimento, può essere prorogato nei seguenti casi:

 

- fino a 240 giorni per comprovate esigenze solidaristiche espressamente elencate nell’ultima parte del comma 3 dell’art. 31 (modificato dal d.l. 69/2024 convertito dalla L. 105/2024 c.d. “Salva-casa”);

 

- per un tempo definito per motivi di interesse pubblico valutati dall’amministrazione comunale in applicazione della disciplina generale dell’art. 21-quater della L. 241/1990.1

 

Conseguenza della mancata ottemperanza all'ingiunzione a demolire entro il termine di 90 giorni prescritto dalla legge o del maggiore termine in caso di proroga è l’acquisizione gratuita al patrimonio del Comune del bene abusivo e dell’area fino al massimo di dieci volte la superficie utile abusivamente costruita. 

 

Sull’automatismo dell’acquisizione al patrimonio del Comune in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione: la giurisprudenza tra orientamento consolidato e il temperamento in caso di adempimento spontaneo tardivo

 

Secondo l’orientamento della giurisprudenza univoco e costante2 fino ad ora, il termine di 90 giorni entro il quale l’ingiunzione a demolire deve essere ottemperata da parte dei destinatari è perentorio. Conseguenza automatica dell’inottemperanza, che non comporta alcuna valutazione discrezionale, è la traslazione al patrimonio del Comune del bene abusivo e dell’area di sedime.

 

L’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, sentenza n. 16/2023, ha chiarito che l’inottemperanza all’ordine di demolizione nel termine di 90 giorni, salvo proroga, costituisce illecito autonomo di natura omissiva, che produce effetti permanenti, sanzionato con l’acquisizione del bene.

 

L’atto di acquisizione al patrimonio comunale emesso ai sensi dell’art. 31, comma 3, del dpr 380/2001, ha natura meramente dichiarativa e comporta, in base alle regole dell’obbligo "propter rem" - l’acquisto ipso iure del bene identificato nell’ordinanza di demolizione alla scadenza del termine per la demolizione. Nel caso in cui per la prima volta sia con esso identificata l’area ulteriore acquisita in aggiunta al manufatto abusivo, l’ordinanza ha natura parzialmente costitutiva in relazione solo a quest’ultima (comportando una fattispecie a formazione progressiva). 

 

Conseguenza dell’acquisto del bene al patrimonio pubblico è che il responsabile dell’abuso non può più demolire l’opera e deve rimborsare al Comune le spese per la demolizione d’ufficio (salvo che l’Amministrazione non consenta anche in seguito la demolizione al privato). 

 

L’esecuzione dell’ordinanza di demolizione effettuata dal privato dopo la scadenza del termine perentorio di 90 giorni, non evita il trasferimento della proprietà a favore del Comune che deve comunque emanare il provvedimento dichiarativo di acquisizione di un bene ormai già suo. E’ illecita la demolizione di un bene effettuata successivamente al trasferimento di proprietà al Comune che avrebbe potuto decidere di non demolire nei casi di cui al comma 5 dell’art. 31 del dpr 380/2001.3

 

Ed ancora: allo scadere del termine perentorio di 90 giorni (o dell’eventuale proroga) l’Amministrazione diventa ipso iure proprietaria del bene abusivo e da quel momento il privato non può più sanare, modificare o demolire l’opera.4

 

Neppure l’adempimento parziale dell’ordinanza di demolizione può sottrarre il 

destinatario al previsto trattamento sanzionatorio. Stante il principio dell’unitarietà dell’abuso non è possibile distinguere tra parziale e totale inottemperanza.5 

 

Il TAR Lombardia-Brescia con la sentenza n. 487/2026, richiama e condivide la posizione espressa dal Consiglio di Stato, Sez. II, sentenza n. 806/2024, ed afferma che “il principio di diritto enunciato dalla Plenaria, ove rigidamente applicato, finirebbe per generare implicazioni debordanti dalla ratio al medesimo sottesa, in termini di pregiudizio sia per le esigenze di certezza permeanti il regime di circolazione dei beni (immobili) sia per le elettive finalità ripristinatorie del sistema sanzionatorio edilizio”.

 

Secondo questo recente orientamento, l’automatismo dell’acquisizione richiede un temperamento quando, decorso infruttuosamente il termine di 90 giorni assegnato con l’ordinanza adottata ai sensi dell’art. 31, comma 3, del dpr 380/2001, si sia, da un lato, verificato l’adempimento spontaneo tardivo da parte del soggetto sanzionato, così da ricondurre, sia pure in ritardo, lo stato dei luoghi alla condizione di legittimità edilizia primariamente salvaguardata dall’ordinamento, e d’altro lato, non sia ancora formalmente acclarata, mediante apposito atto di acquisizione ricognitivo, l’inottemperanza all’ingiunzione demolitoria ai fini della trascrizione dell’effetto acquisitivo e, quindi, dell’opponibilità di quest’ultimo nei confronti degli eventuali terzi aventi causa dell’immobile ormai ripristinato dall’abuso.

 

Non si procede dunque all’acquisizione se il privato ottempera tardivamente alla demolizione ma comunque prima che il Comune abbia adottato il provvedimento di acquisizione, poiché lo scopo principale cui l'acquisizione è finalizzata, cioè la demolizione delle opere abusive, è stato comunque raggiunto.6

 

L’esecuzione spontanea tardiva esonera il Comune dal dover sopportare i costi di demolizione delle opere abusive in danno e dall’attività di recupero della spesa nei confronti del responsabile dell’abuso.

 

Argomenta ancora il TAR Brescia che la valorizzazione di tale comportamento risponde ad una logica di autoresponsabilità, utile per gestire il conflitto tra cittadino e pubblica amministrazione in chiave collaborativa, dando rilevanza alle condotte post factum idonee a riparare l’offesa. 

 

Il paradigma sanzionatorio è efficacemente sostituito da quello riparativo, con maggiore beneficio per l’interesse pubblico. 

 

Il recente nuovo orientamento della giurisprudenza “scardina” prassi consolidate che poggiano su pronunce della giurisprudenza amministrativa fino ad ora univoche e sui principi di diritto enunciati dall’Adunanza Plenaria n. 16/2023. 

 

Escludere l’automatismo dell’acquisizione gratuita al patrimonio comunale in caso di adempimento spontaneo tardivo e prima che sia formalmente dichiarata l’inottemperanza all’ordine di demolizione, comporta per gli uffici comunali di non portare a termine il rigido procedimento delineato dall’art. 31 del dpr 380/2001 e il rischio di vedere contestato il pregiudizio al patrimonio comunale. 

 

Il percorso interpretativo pare avere poco spazio nel testo letterale della norma, come peraltro si legge nella stessa sentenza del TAR Brescia che riprende il Consiglio di Stato n. 806/2024, laddove afferma “Vero è che la formulazione della norma non sembra lasciare spazio a momenti interruttivi della sequenza procedimentale che consegue all’avvenuta adozione dell’ingiunzione a demolire. Il Collegio ritiene tuttavia che l’effetto acquisitivo, seppure immediato, sia da considerare sottoposto ad una sorta di ineludibile condizione sospensiva, da ravvisare nel formale accertamento dell’inottemperanza, notificato “all’interessato” (art. 31, comma 4).”

 

Pare dunque urgente un intervento del legislatore prima che si diffondano modalità operative differenti e discrezionali tra i Comuni con conseguente difformità di trattamento dei cittadini che andrebbero ad incidere sulla proprietà privata e pubblica in una materia, quella dell’abusivismo edilizio, fonte di ampio e fisiologico contenzioso.

 

 

 

 

 

 NOTE:

 

1 Il Consiglio di Stato, Sez. II con la sentenza n. 9789/2025, ha chiarito che la possibilità inserita nell’art. 31, comma 3, del dpr 380/2001 di procrastinare l’esecuzione di un’ordinanza di demolizione per motivi solidaristici è una previsione ulteriore rispetto alla generale possibilità per la P.A. di sospendere per un tempo definito l’esecuzione dei suoi atti per altre ragioni di interesse pubblico, sancita in via ordinaria dall’art. 21-quater della L. 241/1990.

 

Mentre in base alla disciplina generale dell’art. 21-quater della L. 241/1990 l’esistenza di ragioni di pubblico interesse per procrastinare l’esecuzione di un provvedimento è lasciata alla valutazione dell’organo che lo ha emesso, l’ipotesi recentemente inserita nell’art. 31 dpr 380/2001 consente al privato di chiedere la sospensione dell’ordinanza provando di trovarsi in una delle situazioni descritte dalla norma. 

 

2 Fra le tante Consiglio di Stato Sez. II, sentenza n. 1767 del 22 febbraio 2024; TAR Lazio, sentenza n. 16502/2024

 

3 Consiglio di Stato, Sez. sentenza n. 1767/2024

 

4 Consiglio di Stato, sentenza n. 9409/2025

 

5 TAR Piemonte, Sez. II, sentenza n. 551/2026 trattando una vicenda di pressoché integrale inottemperanza all’ordine di demolizione, ha affermato, in via generale, che “Deve escludersi che al destinatario dell’ordine di demolizione sia consentito selezionare se e quali delle opere rimuovere, stante il principio dell’unitarietà dell’abuso, sanzionato – e dunque da demolire – in ciascuna delle sue componenti: si tratta di una valutazione già operata dall’amministrazione procedente. Pertanto l’esecuzione parziale dell’ordinanza di demolizione espone il destinatario alla sanzione prevista per mancata ottemperanza all’ordinanza stessa, non essendo al riguardo possibile distinguere tra parziale e totale inottemperanza”

 

6 cfr. Consiglio di Stato, sez. III, 24/09/2025, n. 7516; sez. II, 24/01/2025, n. 558