Legge Semplificazioni 2025: cosa cambia per permesso di costruire negli immobili vincolati, autotutela e dehors
Un approfondimento a cura di Valeria Tarroni
10 DICEMBRE 2025
Il 18 dicembre 2025 entra in vigore la legge 2 dicembre 2025 n. 182 recante “Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese” (pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale S.G. n. 281 del 3/12/2025).
Si tratta della c.d. “
Legge Semplificazione 2025”, composta da
74 articoli che intervengono in diverse discipline e ambiti con l’obiettivo è di semplificare gli adempimenti per cittadini e imprese, snellire e ridurre i tempi dei procedimenti amministrativi, migliorare la certezza del diritto e favorire la competitività dei comparti produttivi.
Le modifiche della L. 182/2025 che riguardano l’ambito dell’edilizia sono le seguenti.
Permesso di costruire con silenzio-assenso negli immobili soggetti a vincoli di assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali
L’art. 40 “
Misure di semplificazione in materia di permesso di costruire immobili vincolati” della Legge n. 182/2025 modifica l’art. 20 “Procedimento per il rilascio del permesso di costruire” comma 8, del dpr 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) introducendo il
silenzio-assenso per il permesso di costruire di immobili sottoposti a vincoli di assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, nel caso specifico in cui l’istanza di permesso sia già corredata del nulla osta rilasciato dall’autorità preposta alla tutela del vincolo.
Il comma 8, dell’art. 20 del TUE modificato diventa il seguente:
“8. Decorso inutilmente il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell'ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso. Qualora l'immobile oggetto della domanda di permesso di costruire sia soggetto a vincoli di assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, si applicano le disposizioni di cui agli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n.241, salva la formazione del silenzio assenso sulla domanda di permesso di costruire nel caso in cui per il medesimo intervento siano stati già acquisiti e siano in corso di validità i relativi provvedimenti formali di autorizzazione, nulla osta o altri atti di assenso, comunque denominati, previsti dalla normativa vigente e rilasciati dall'autorità preposta alla cura dei predetti interessi sugli elaborati progettuali oggetto della domanda di permesso di costruire. Fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio, lo sportello unico per l'edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell'interessato, un'attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all'interessato che tali atti sono intervenuti.”
Il silenzio-assenso scatta dopo 90 giorni in caso di inerzia del Comune. La modifica allinea il procedimento per la formazione del permesso di costruire degli immobili vincolati all’iter ordinario previsto per gli immobili liberi da vincoli.
Condizioni perchè si formi il silenzio-assenso
-
l’istanza di permesso di costruire deve già essere corredata dalle autorizzazioni, nulla osta, atti di assenso comunque denominati, in corso di validità, previsti dalla normativa di settore per gli immobili vincolati, rilasciati dall’Autorità competente;
-
gli elaborati progettuali oggetto della domanda di permesso di costruire devono essere identici a quelli sottoposti all’autorità preposta alla tutela del vincolo.
Qualora le predette condizioni non siano rispettate il silenzio-assenso non si forma.
Autotutela: riduzione a sei mesi del termine per l’annullamento d’ufficio
L’art. 21-nonies, comma 1, della L. 241/1990 (Nuove norme sul procedimento amministrativo) porta
da mesi dodici a mesi sei il termine (decorrente dalla data di adozione dell’atto)
entro il quale la Pubblica Amministrazione può annullare d’ufficio un provvedimento amministrativo illegittimo.
La riduzione del termine contenuta all’art. 1 della L. 182/2025 mira a dare maggiore certezza alla tutela dell’affidamento di cittadini e imprese e alla loro posizione giuridica che si consolida decorsi sei mesi dalla emanazione del provvedimento.
L’esercizio del potere di annullamento presuppone la sussistenza di un interesse pubblico che va bilanciato con quello dei privati.
Nessuna modifica al comma 2-bis per il quale in caso di false rappresentazioni o dichiarazioni mendaci (costituenti reati) che hanno tratto in inganno l’Amministrazione nell’emanare l’atto, il termine di mesi sei per l’annullamento d’ufficio non si applica.
Dehors: ulteriore proroga al 30 giugno 2027
Tutte le autorizzazioni e le concessioni temporanee di suolo pubblico per l’installazione di strutture amovibili esterne rilasciate nel periodo di emergenza covid ai sensi dell’art. 9-ter del D.L. 137/2000 a imprese di pubblico esercizio e alberghi e prorogate di anno in anno, in scadenza al 31/12/2025, restano valide fino al 30 giugno 2027.
Con questa ulteriore proroga contenuta nell’art. 50, comma 1, della legge 182/2025 del regime straordinario, il legislatore ha recepito le richieste delle associazioni degli operatori economici di poter continuare ad utilizzare le strutture amovibili su suolo pubblico nelle more dell’emanazione del Decreto legislativo per il riordino della disciplina previsto nella delega attribuita al Governo dalla legge n. 193/2024 (c.d. Legge sulla concorrenza) Il termine per l’esercizio della delega previsto al 31/12/2025 è stato aggiornato al 31/12/2026.