27 OTTOBRE 2025
di Valeria Tarroni
Come va calcolata la volumetria residua di un lotto urbanisticamente unitario già interessato da interventi edilizi e successivamente frazionato in particelle catastali?
Il Consiglio di Stato, (Sez. IV), con la sentenza del 14 ottobre 2025, n. 8038 conferma i principi espressi dalla giurisprudenza amministrativa sull’edificabilità residua dei lotti.
Il volume residuo va calcolato decurtando quello in precedenza realizzato nel lotto, con irrilevanza dei successivi frazionamenti catastali o alienazioni parziali, onde evitare che il computo dell’indice venga alterato con l’ipersaturazione di alcune superfici al fine di creare artificiosamente disponibilità residua.
Nel 1992 un unico lotto sul quale era stato rilasciato nel 1986 un condono edilizio ai sensi della L. 47/1985 per la sanatoria di un immobile viene frazionato in due particelle catastali. Su tali particelle nel 2023 è presentata istanza di permesso di costruire per la realizzazione di un’autorimessa privata che viene rigettata.
Il provvedimento di diniego è riesaminato e confermato dal Comune nel 2024 in seguito all’accoglimento da parte del TAR della domanda cautelare proposta nell’ambito del ricorso avverso il provvedimento di diniego.
Motivo ostativo all’accoglimento dell’istanza di permesso di costruire è che i lotti oggetto della richiesta di permesso, derivavano dal frazionamento dell’unico lotto di maggiore consistenza ove era stato realizzato l’immobile oggetto della sanatoria edilizia che aveva già esaurito la potenzialità edificatoria.
Per i giudici di Palazzo Spada il provvedimento di diniego dell’istanza di permesso di costruire è corretto, in quanto per il calcolo della volumetria residua motiva, giustamente, di non dover considerare i frazionamenti del fondo originario intervenuti successivamente al rilascio del condono edilizio.
Sul punto la sentenza chiarisce che “Qualora un lotto urbanisticamente unitario sia già stato oggetto di uno o più interventi edilizi, la volumetria residua, o la superficie coperta residua, va calcolata previo decurtamento di quella in precedenza realizzata, con irrilevanza di eventuali successivi frazionamenti catastali o alienazioni parziali, onde evitare che il computo dell’indice venga alterato con l’ipersaturazione di alcune superfici al fine di creare artificiosamente disponibilità nel residuo”.
Va inoltre considerato che, come chiarito dalla Giurisprudenza, dal provvedimento edilizio abilitativo - il cui rilascio definisce le potenzialità edificatorie di un fondo, determinandone anche la cubatura - sorge un vincolo di asservimento per cui, una volta esaurite le potenzialità edificatorie, le restanti parti del fondo sono sottoposte ad un regime di inedificabilità che discende ope legis dall'utilizzazione del fondo medesimo (cfr. Cons. Stato, Ad. Plen., Sentenza, 23 settembre 2009, n. 3); detto criterio vale anche, a maggiore ragione, nell’ipotesi in esame nella quale il vincolo di asservimento consegue ad un titolo in sanatoria che ha legittimato l’immobile nella sua conformazione, all’epoca esistente, ossia comprensivo dell’intero suolo ove insiste”.
In definitiva: in applicazione dei principi espressi dalla giurisprudenza, il calcolo della volumetria realizzabile secondo la pianificazione urbanistica vigente al momento della richiesta del nuovo permesso di costruire, deve tenere conto della volumetria realizzata nel lotto originario prima del frazionamento. Qualora non interamente utilizzata, la capacità edificatoria residua andrà ripartita tra i proprietari dei lotti derivanti dal frazionamento in proporzione alla rispettiva estensione, in modo tale che a nessuno dei proprietari sia attribuita una volumetria maggiore di quella a cui avrebbe avuto diritto in relazione agli indici in vigore per la zona considerata.
Dal titolo edilizio che definisce la potenzialità edificatoria di un lotto sorge un vincolo di asservimento, per cui, utilizzata tutta la potenzialità edificatoria le restanti parti del fondo sono sottoposte ad un regime di in edificabilità.