La destinazione d’uso a garage o cantina non è riconducibile a nessuna delle cinque categorie previste dall’art. 23-ter del d.P.R. n. 380 del 2001 in quanto trattasi di una pertinenza in senso civilistico di un immobile a destinazione residenziale. Per tale ragione la realizzazione di questa tipologia di manufatti è conforme alla destinazione di zona (residenziale, appunto), ma nei soli limiti in cui essi restino “locali accessori”, che in quanto privi dei requisiti di abitabilità non incidono sulle disponibilità volumetriche abitative né sul carico urbanistico.

Il cambio di destinazione d’uso da garage o cantina a residenziale, quindi, è sempre rilevante, pur se astrattamente non si passa da una all’altra delle categorie previste nell’art. 23-ter, e necessita pertanto di permesso di costruire.

Su questo tema segnaliamo la recente sentenza del Consiglio di Stato (Sez. II) del 22 aprile 2024 n.3645.

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Le osservazioni del Consiglio di Stato

 

Il Consiglio di Stato, in motivazione, ha precisato che per accertare l’avvenuta realizzazione di un cambio di destinazione d’uso, può non essere necessariamente bastevole la presenza di un servizio igienico. Laddove tuttavia il garage o la cantina fanno parte di un’unica unità immobiliare, già evidentemente dotata di servizi igienici, e questi ultimi si accompagnino ad altri elementi tipici della destinazione residenziale, quali la presenza di una cucina, il cambio di destinazione d’uso, a maggior ragione ove effettuato con tale tipologia di opere – strutturali – e non con meri elementi di arredo, deve ritenersi realizzato.

La sanatoria sismica

Sempre attraverso la stessa sentenza, il Consiglio di Stato ricorda che il legislatore non ha previsto espressamente una sanatoria sismica e tutta la normativa tecnica è strutturata in modo da privilegiare le verifiche preventive. Inoltre nella doppia conformità richiesta ai fini del rilascio della c.d. sanatoria ordinaria di cui all’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001 rientra anche il rispetto della normativa antisismica.

Ciò non vieta tuttavia che i relativi adempimenti sopravvengano all’edificazione, purché non vengano assentiti ex post interventi di adeguamento e men che meno si condizioni alla loro effettuazione la validità dei titoli, ferma restando la responsabilità penale per le relative contravvenzioni in quanto “di pericolo”.

Affinché tuttavia possa rilasciarsi una sanatoria sismica o comunque strutturale deve essere rispettato anche in tale ambito il requisito della doppia conformità, ovvero devono risultare rispettate le regole tecniche vigenti sia al momento della realizzazione dell’abuso, sia al momento dell’istanza di sanatoria.