di M. Petrulli

 

Come è noto, l’art. 30 del Testo Unico Edilizia [1] distingue due diverse ipotesi di lottizzazione abusiva a scopo edificatorio:

 

la cd. lottizzazione materiale (o reale), che ricorre “quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione”;

la cd. lottizzazione formale (o negoziale o cartolare), che si delinea “quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio”.

Meno frequente è la c.d. lottizzazione abusiva mista: in detta ipotesi si ritrovano contemporaneamente elementi di entrambe le modalità indicate. [2]

 

Il caso specifico della sent. n. 2117/2024 del TAR Lazio, Roma, sez. II quater

Nel caso specifico analizzato nella sent. 3 febbraio 2024, n. 2117, il TAR Lazio, Roma, sez. II quater, si è verificata proprio un’ipotesi questo tipo.

Da un lato, infatti, vi era stata la realizzazione abusiva, da parte dell’unica proprietaria di un terreno, di un insieme di interventi edilizi che avevano determinato un aumento del carico urbanistico: era stato, infatti, edificato un nuovo fabbricato ad uso abitativo, nonché effettuato un cambio di destinazione d’uso di altri due manufatti con contestuale ampliamento delle superfici.

In particolare:

 

in un caso, un magazzino di mq 29,04 era stato destinato ad abitazione e la relativa superficie era stata incrementata di mq 50,96;

nell’altro caso, da un laboratorio di arti e mestieri di mq 111,48, la cui superficie era stata incrementata di mq 28,44, erano state ricavate due abitazioni.

Va evidenziato, al riguardo, che può integrare i presupposti della lottizzazione abusiva – oltre alla realizzazione di opere fisiche, che nel caso di specie peraltro vi era stata – anche il mutamento di destinazione d’uso, avendo la giurisprudenza chiarito che:

 

“il concetto di «opere o atti giuridici che comportino trasformazione edilizia od urbanistica dei terreni» di cui alla descrizione normativa dell’illecito, va inteso nel senso logico di conferimento di un diverso assetto ad una porzione del territorio rispetto alla pianificazione urbana prevista”; [3]

“può quindi costituire lottizzazione abusiva reale anche il cambio di destinazione d’uso di un complesso immobiliare formato da singoli elementi legittimamente edificati, se in tal modo si è imposto al territorio un carico urbanistico diverso da quello in origine previsto, e tale quindi da necessitare un adeguamento degli standard”. [4]

Inoltre, nel caso specifico, la proprietaria del terreno, dopo aver presentato apposite istanze di condono per i descritti interventi, aveva proceduto, pendenti i relativi procedimenti, al frazionamento dello stesso e alla successiva separata alienazione della proprietà delle abitazioni risultanti dalla complessiva operazione posta in essere.

Ricorreva, pertanto, la caratteristica, tipica della lottizzazione abusiva mista, dell’intreccio tra attività materiali e attività negoziali, nel loro insieme finalizzate a realizzare una trasformazione urbanistico-edilizia del terreno. Peraltro, la medesima sezione del TAR Lazio, aveva di recente affermato come tale tipologia di lottizzazione si presenti anche in caso di “frazionamento e successiva alienazione di un complesso immobiliare già edificato, mutandone la destinazione d’uso (cfr., ad esempio, Cass. pen., sez. III, 28 febbraio 2007 n. 13687 e Cass. pen., sez. III, 20 maggio 2011, n. 20006)”. [5]

 

Altri casi di lottizzazione abusiva mista

Un ulteriore esempio concreto è stato oggetto di valutazione da parte del Consiglio di Stato, sez. IV, nella sent. 8 gennaio 2016, n. 26, dinanzi a lotti realizzati tramite razionamento di un’unica area molto più vasta, originariamente a destinazione agricola E1 e poi destinata a zona F, con contestualità temporale di operazioni di vendite attraverso le quali è stato realizzato l’originario frazionamento; realizzazione sui suoli risultanti dal frazionamento di molteplici interventi edilizi abusivi, per lo più incompatibili con l’originaria destinazione agricola delle aree; carenza in capo ai proprietari dei suoli della qualifica di imprenditore agricolo; realizzazione di opere di urbanizzazione non previste dal vigente strumento urbanistico (e, in particolare, di una strada interpoderale di collegamento ed accesso ai vari lotti).

Ancora, il TAR Campania, Napoli, sez. II, nella sent. 20 agosto 2018, n. 5249, ha ravvisato un ulteriore ipotesi nel caso di compimento, nel corso degli anni, del frazionamento di alcuni fondi in più lotti e dalla compravendita di questi ultimi, nonché dalla realizzazione di attività materiali indubbiamente idonee ad attuare una trasformazione urbanistica ed edilizia dell’area, in violazione delle prescrizioni del P.R.G. che ne prevedevano la destinazione agricola. La consistenza e le modalità del frazionamento in lotti di estensione significativamente inferiore al minimo (10.000 mq.), l’assenza della status di imprenditore agricolo ovvero di coltivatore diretto degli acquirenti, la contestualità temporale nella sottoscrizione dei contratti di compravendita e le tempistiche delle successivi negozi di trasferimento, costituivano, secondo i giudici, indici idonei ad evidenziare congruamente il disegno lottizzatorio abusivo.