La recente sentenza del TAR Campania-Salerno, Sezione II, del 10/1/2023 n. 30, offre lo spunto per un breve esame di tre fattispecie di interventi edilizi

25 GENNAIO 2023

di Valeria Tarroni

La recente sentenza del TAR Campania-Salerno, Sezione II, del 10/1/2023 n. 30, offre lo spunto per un breve esame di tre fattispecie di interventi edilizi.

Modifiche sui prospetti

Il TAR Salerno pronunciandosi su un’ordinanza di demolizione di abusi edilizi emessa nel 2017, qualifica l’apertura di una finestra sul prospetto di un edificio non contemplata nell’originario progetto, come ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire[1]. La pronuncia è in linea con l’interpretazione operata dalla giurisprudenza in applicazione dell’art. 10, comma 1 lett. c) del dpr 380/2001 vigente al momento dell’accertamento dell’abuso edilizio.

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"Il regime delle distanze in edilizia

Ma ora non è più così.

Tra le varie modifiche tese alla semplificazione e allo snellimento del dpr 380/2001 (testo unico in materia edilizia), il d.l. 76/2020 (decreto semplificazioni) convertito con l. 120/2020 ha introdotto una nuova disciplina per le aperture sui prospetti (quali apertura di porte e finestre), attraverso una modifica all’art. 3, comma 1 lett. b) “Interventi di manutenzione straordinaria” e all’art. 10, comma 1, lett. c) “Interventi di ristrutturazione edilizia” del TUE.

Secondo la disciplina ora vigente, le opere di modifica dei prospetti, possono essere di tre tipologie: manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia c.d. “leggera”, ristrutturazione edilizia c.d. “pesante”.

Per ricadere nella manutenzione straordinaria, le opere per modifiche ai prospetti, devono rispettare tutte  le seguenti condizioni:

• devono essere necessarie a mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso;
• non devono pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio;
• devono essere conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia;
• non devono riguardare immobili sottoposti a tutela ai sensi del D.lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).

L’intervento di manutenzione straordinaria che rispetta tutte le condizioni è soggetto a SCIA semplice, come indicato all’art. 22, comma 1, lett. a).[2]. Se le condizioni non sono rispettate, l’intervento si potrà inquadrare nella ristrutturazione edilizia “c.d. leggera”, soggetta comunque a SCIA semplice ai sensi del predetto art. 22, comma 1, lett. c)[3]

Rientrano invece negli interventi di ristrutturazione edilizia “c.d. pesante” di cui all’art. 10, comma 1, lett. c), le modifiche incidenti sui prospetti di  immobili sottoposti a tutela ex d.lgs. 42/2004 del TUE. In tal caso la realizzazione è soggetta a permesso di costruire o a SCIA alternativa al permesso.

Modifica distribuzione ambienti

Le opere per la modifica della distribuzione interna degli ambienti di un edificio, sono manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 3, comma 1 lett. c) del dpr 380/2001[4].

Per la manutenzione straordinaria “c.d. leggera” è sufficiente la CILA. Per la manutenzione straordinaria “c.d. pesante” che comporta cioè  modifiche, sostituzioni o integrazioni strutturali, occorre la SCIA.

Ma quali sanzioni si applicano se tali interventi (lievi e/o modesti) sono realizzati senza titolo?

Il TAR Salerno, sentenza n. 30/2023, chiarisce che  per interventi di modesta consistenza soggetti a SCIA, è illegittima la sanzione demolitoria  irrogata in luogo di quella pecuniaria ex art. 37 dpr 380/2001.

Ai sensi dell’art. 37, comma 1, del d.p.r. n.380 del 2001, per gli interventi realizzati in violazione del regime di segnalazione di attività, l’amministrazione può comminare unicamente una sanzione pecuniaria e non anche la demolizione delle opere.

La giurisprudenza ha già avuto modo di ritenere illegittimo e sproporzionato l’ordine di demolizione per opere abusive esigue in quanto non idonee ad apportare alcuna modifica sostanziale ai manufatti e dunque in assenza di pregiudizio per l'interesse pubblico urbanistico. [5].

Cambio di destinazione d’uso da autorimessa a abitazione

La trasformazione di un garage in salone per l’abitazione, ancorché realizzata senza opere strutturali, è cambio di destinazione d’uso tra categorie disomogenee, incide sul carico urbanistico e quindi richiede un permesso di costruire. Si configura infatti un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria, autorizzate con l’originario permesso di costruire.

Tale posizione è condivisa in giurisprudenza (per tutte, cfr. T. A. R. Campania – Napoli, Sez. III, 3/01/2020, n. 31: “Il cambio di destinazione d'uso da cantina - garage a civile abitazione, in quanto comporta il passaggio da una categoria urbanistica a un'altra, rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il permesso di costruire”; conformi: T. A. R. Liguria, Sez. I, 26/07/2017, n. 682; T. A. R. Campania – Salerno, Sez. II, 17/12/2021, n. 2792).

La trasformazione da superficie accessoria a superficie utile[6], è urbanisticamente rilevante in quanto determina un incremento del carico urbanistico con la creazione di superfici abitabili che incidono sugli standard  in quanto determinano un aggravio potenziale o reale della presenza residenziale sul territorio.[7]

Note

[1] Per la giurisprudenza amministrativa e penale pressoché univoca (riportata puntualmente nella sentenza del Tar Salerno ed alla quale si fa rinvio,  l’apertura di bucature (porte e finestre) sul prospetto di un edificio, prima delle modifiche normative del 2020, era un intervento di ristrutturazione edilizia c.d. “pesante” assoggettato al regime del permesso di costruire o a SCIA alternativa al permesso.

[2] Art. 22 - Sono realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività di cui all'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, nonché in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente:

1. a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti;
2. b) gli interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all'articolo 3, comma 1, lettera c), qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
3. c) gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati nell'articolo 10, comma 1, lettera c).

[3] Si veda nota che precede.

[4] La manutenzione straordinaria è definita all’art. 3, comma 1 lett. b) del TUE; le relative opere sono soggette a CILA (art. 6-bis) nel caso di MS “c.d. leggera” a SCIA (art. 22) nel caso di MS “c.d. pesante”.

[5] In senso conforme:  Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza n. 2837/2018 che ha ritenuto esigua una sopraelevazione del fabbricato del 3% visivamente di non facile percezione. Tar Calabira-Reggio Calabria, sentenza 513/2019 per il quale nel caso di una modifica di  lieve entità manca il pregiudizio dell’interesse pubblico tutelato. TAR Lazio-Roma, sentenza n. 10869 del 2020 che ha ritenuto sproporzionato l’ordine di demolizione per opere modeste quali: diversa tramezzatura interna; assenza di tramezzo divisorio; mancanza della scala di accesso al soppalco.

[6] La distinzione tra superfici accessorie e superfici utili  è definita nel regolamento edilizio tipo – Definizioni Tecniche Uniformi

[7] Si veda TAR Sicilia-Catania, Sez. III, 3343/2021