di Valeria Tarroni

 

(Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 31 maggio 2022 n. 4417)

 

Presupposti per il legittimo trasferimento della cubatura

 

In mancanza di una espressa disposizione scritta, i tratti principali dell’istituto della cessione di cubatura, sono il frutto della elaborazione della giurisprudenza amministrativa, che ha riconosciuto che i diritti edificatori che un terreno possiede possono essere alienati o ceduti autonomamente dall’alienazione o cessione del terreno medesimo poiché gli stessi costituiscono un’utilità separata dal terreno cui ineriscono. La legittimità del trasferimento della cubatura è subordinato al soddisfacimento di alcuni presupposti:

 

l’omogeneità di destinazione d’uso;

la contiguità territoriale (i fondi, seppur non necessariamente adiacenti, devono essere significativamente vicini), altrimenti ne risulterebbero stravolte proprio le previsioni di piano sulla densità edificatoria di zona e incrinata l’inderogabilità delle relative prescrizioni;

la possibilità che gli strumenti urbanistici vietino, in via immediata e diretta, tali operazioni per alcune aree oppure adottino scelte sui limiti di volumetria che conducano a un esito analogo.

 

 

 

 

I principi enucleati dal codice civile

 

Il n. 2-bis dell’art. 2643 codice civile[1] (introdotto dal decreto-legge n. 70/2011 convertito con modificazioni, dalla legge n. 106/2011), prevede che i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale, siano resi pubblici con il mezzo della trascrizione  La novella pur non avendo disciplinato espressamente e compiutamente l’istituto della cessione di cubatura, enuclea, i seguenti principi:

 

l’autonomia delle disposizioni regionali o di quelle di piano nella disciplina della cessione di cubatura;

l’ampiezza della cessione di cubatura può derivare sia da atti tra privati volti a trasferire la potestà edificatoria da una proprietà all’altra, sia da diritti edificatori direttamente generati dalla p.a. nell’ambito della c.d. urbanistica consensuale, nelle forme della perequazione, della compensazione e della premialità, variamente declinate dalla legislazione regionale e dagli strumenti pianificatori locali.

il favor con cui il legislatore nazionale ha guardato all’istituto (ferma la specifica disciplina statale, regionale o di piano)

 

Note

 

[1]  Art. 2643 (Atti soggetti a trascrizione)(………)2-bis) i contratti che trasferiscono, costituiscono o  modificano i diritti edificatori  comunque  denominati,  previsti  da  normative statali  o  regionali,  ovvero   da   strumenti   di   pianificazione territoriale.