14 LUGLIO 2026

Con la sentenza n. 22637 del 2 luglio 2026, la Corte di Cassazione si è pronunciata su una controversia relativa ad alcuni avvisi di accertamento ICI riguardanti aree fabbricabili e altri immobili. La decisione conferma un principio consolidato: la determinazione del valore imponibile delle aree edificabili costituisce un apprezzamento di merito riservato al giudice tributario e non può essere rimesso in discussione in sede di legittimità quando la motivazione risulti logica, completa e priva di vizi.

Il caso esaminato dalla Corte

La controversia riguardava l’impugnazione di alcuni avvisi di accertamento ICI emessi dal Comune nei confronti di un contribuente proprietario di terreni e immobili.
Nel giudizio di merito, la Commissione tributaria regionale aveva determinato il valore venale in comune commercio delle aree edificabili facendo riferimento a due elementi ritenuti particolarmente significativi:
la deliberazione della Giunta comunale con la quale erano stati individuati i valori di riferimento delle aree ai fini ICI;
una perizia extragiudiziale giurata, contenente dati tecnici e valutazioni economiche relative ai terreni oggetto dell’accertamento.

Esclusi i valori proposti dal contribuente

I giudici regionali avevano invece ritenuto non attendibili i valori indicati dal contribuente.
Tali importi derivavano infatti da circostanze ritenute non comparabili con il caso concreto, essendo stati determinati per finalità differenti, nell’ambito di accordi transattivi oppure con riferimento ad aree limitrofe interessate da procedure espropriative.
Secondo la Commissione tributaria regionale, tali elementi non risultavano idonei a rappresentare il reale valore venale delle aree oggetto di imposizione.

La Cassazione conferma il limite del giudizio di legittimità

Nel ricorso per Cassazione, il contribuente contestava sostanzialmente la valutazione delle prove operata dal giudice di merito, sostenendo che non fossero stati adeguatamente considerati i valori da lui prospettati.
La Suprema Corte respinge però tale impostazione.
Secondo i giudici di legittimità, il ricorrente non denuncia una violazione di legge, ma mira a ottenere una nuova valutazione degli elementi istruttori già esaminati dalla Commissione tributaria regionale.
Si tratta di un’attività che esula dalle funzioni della Cassazione, la quale non può sostituirsi al giudice di merito nella ricostruzione dei fatti o nella scelta degli elementi probatori da ritenere maggiormente attendibili.

Centrale la motivazione del giudice tributario

La sentenza sottolinea come la motivazione della Commissione tributaria regionale risulti esaustiva e immune da vizi logici, avendo illustrato le ragioni che hanno condotto ad attribuire maggiore rilevanza alla deliberazione comunale e alla perizia tecnica rispetto agli elementi prodotti dal contribuente.
In presenza di una motivazione completa e coerente, la valutazione del valore imponibile delle aree fabbricabili resta quindi insindacabile in sede di legittimità.

Un principio consolidato negli accertamenti ICI e IMU

La pronuncia conferma un orientamento ormai consolidato nel contenzioso relativo alle aree edificabili.
La determinazione del valore venale in comune commercio, elemento fondamentale per il calcolo dell’ICI e oggi dell’IMU, rappresenta infatti una tipica valutazione di fatto, che può essere fondata su diversi elementi istruttori, tra cui le deliberazioni comunali adottate ai sensi dell’art. 59 del D.Lgs. n. 446/1997, le perizie tecniche e gli altri dati di mercato ritenuti attendibili.
Una volta che il giudice tributario abbia motivato in modo adeguato la propria scelta valutativa, la relativa ricostruzione non può essere riesaminata dalla Corte di Cassazione, il cui controllo resta limitato alla corretta applicazione delle norme di diritto e alla verifica della sussistenza di eventuali vizi della motivazione.