Con l’avvicinarsi del saldo IMU 2025, imprese costruttrici e uffici tributi devono fare i conti con un quadro giurisprudenziale radicalmente rinnovato. Una serie di recenti ordinanze della Corte di Cassazione ha infatti chiarito – e in alcuni casi irrigidito – le condizioni per l’applicazione dell’esenzione IMU ai cosiddetti immobili merce, ossia i fabbricati costruiti e destinati alla vendita. I nuovi orientamenti incidono su tre aspetti chiave: locazioni brevi, interventi di ristrutturazione e obblighi dichiarativi.
La Suprema Corte, con le ordinanze n. 10394 del 21 aprile 2025 e n. 18944 del 10 luglio 2025, ha stabilito che l’esenzione IMU per i fabbricati merce non può essere riconosciuta nemmeno in modo proporzionale se l’immobile viene locato, anche per un periodo limitato, nel corso dell’anno.
Si tratta di un orientamento rilevante perché:
-conferma la posizione già espressa dal MEF a Telefisco 2014;
-esclude qualsiasi frazionamento del beneficio su base mensile;
-afferma che la destinazione alla vendita deve essere integrale e continuativa lungo l’intero anno d’imposta.
L’affitto, anche transitorio, è considerato incompatibile con lo status di “immobile merce” ai fini dell’agevolazione, poiché rappresenta un utilizzo attivo del bene da parte dell’impresa e non un mero attendere la vendita.
Ristrutturazioni escluse e dichiarazione IMU da rinnovare ogni anno
Sul fronte edilizio, l’ordinanza n. 10392/2025 segna un punto di rottura con le precedenti interpretazioni ministeriali. La Corte precisa infatti che l’esenzione IMU riguarda esclusivamente i fabbricati di nuova costruzione, non quelli acquistati dall’impresa e successivamente ristrutturati o oggetto di restauro e risanamento.
Una posizione che si discosta dalla storica risoluzione MEF n. 11/DF/2013, la quale ammetteva al beneficio anche gli interventi di recupero edilizio. La Cassazione opta invece per una lettura restrittiva del concetto di “fabbricato costruito”, limitandolo a ciò che è realizzato ex novo.
Ancora più incisivo è il fronte dichiarativo. Con le ordinanze n. 8357/2025 e n. 28452/2025, la Corte afferma che l’obbligo dichiarativo per i fabbricati merce deve essere rinnovato ogni anno, perché:
-le condizioni per l’esenzione (destinazione alla vendita e non locazione) sono variabili;
-l’ente deve essere aggiornato annualmente sulla situazione del bene;
-l’omissione comporta la perdita del beneficio.
Una posizione che appare più rigida rispetto al principio generale dell’ultrattività della dichiarazione IMU, che esonera i contribuenti dal ripetere la dichiarazione in assenza di variazioni. Tale principio resta però in vigore per i soggetti diversi dagli enti non commerciali, per i quali un obbligo annuale è invece previsto espressamente dalla legge 160/2019.