3 LUGLIO 2025

 Il TAR Lombardia, (Sez. II), con la sentenza del 16 giugno 2025, n. 2300, ha trattato le obbligazioni propter rem derivanti da convenzioni urbanistiche. La sentenza ribadisce la natura ambulatoria delle obbligazioni, le quali si trasmettono automaticamente ai successivi acquirenti dell’immobile, anche in assenza di trascrizione.

Il caso

Il TAR si è pronunciato sul ricorso presentato da due società contro il Comune, avente ad oggetto il diniego al rilascio di un permesso di costruire (PdC) relativo a un compendio immobiliare. Il Comune aveva rigettato la richiesta motivando che due mappali erano già stati oggetto di cessione a suo favore tramite convenzioni urbanistiche del 1964 e 1968. Le società ricorrenti contestavano la validità e l’efficacia delle suddette convenzioni, mai, di fatto, trascritte nei pubblici registri immobiliari.

Le principali questioni giuridiche

Le principali questioni evidenziate dalla suddetta pronuncia riguardano:
– l’efficacia delle convenzioni urbanistiche non trascritte: si è posta la questione se le convenzioni del 1964 e 1968, stipulate in forma di scrittura privata non autenticata e mai trascritte, potessero comunque produrre effetti giuridici nei confronti degli acquirenti successivi dei mappali.
– La decorrenza della prescrizione delle obbligazioni da convenzione urbanistica:
le ricorrenti hanno eccepito la prescrizione del diritto alla ratifica delle convenzioni, sostenendo che il Comune aveva lasciato decorrere il termine decennale dall’ultima manifestazione di volontà .
– La rinuncia tacita alla prescrizione e obbligazioni propter rem: il TAR ha esaminato se la clausola contrattuale di subentro volontario nelle convenzioni contenuta nei contratti del 2021 e 2022 potesse costituire una rinuncia tacita alla prescrizione da parte dell’acquirente.
La decisione

Il TAR ha ritenuto che le convenzioni urbanistiche, pur non trascritte, abbiano efficacia vincolante in quanto danno luogo a obbligazioni propter rem, le quali si trasferiscono automaticamente con l’immobile. La clausola contenuta nei contratti tra le società, in cui le parti riconoscono esplicitamente l’esistenza e gli effetti delle convenzioni del 1964 e 1968, rappresenta un inequivoco atto di ricognizione, configurabile quale rinuncia tacita alla prescrizione. Il Giudice ha inoltre ribadito che il diritto alla ratifica dell’atto in forma pubblica ai fini della trascrizione può non essere soggetto a prescrizione, secondo parte della giurisprudenza di legittimità, in quanto espressione del diritto di proprietà.
La sentenza ribadisce la natura ambulatoria delle obbligazioni derivanti da convenzioni urbanistiche, che si trasmettono automaticamente ai successivi acquirenti dell’immobile, anche in assenza di trascrizione. Essa rafforza la posizione delle amministrazioni locali nel richiedere l’adempimento di obblighi convenzionali da parte degli attuali titolari del diritto di proprietà, valorizzando l’autonomia delle pattuizioni negoziali e la funzione urbanistica delle convenzioni. In ambito negoziale, la decisione evidenzia l’importanza di un’attenta due diligence immobiliare e contrattuale per evitare subentri inconsapevoli in obblighi urbanistici pendenti.