Approfondimento sulla sentenza del TAR Sicilia del 20 luglio 2023, n. 2409

26 LUGLIO 2023

di Valeria Tarroni

La demolizione di un fabbricato sito su un lotto e la sua ricostruzione – senza incremento di volumetria – su altro lotto a distanza di circa 150 metri, rientra nella definizione di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lett. d) del dpr 380/2001 o è intervento di nuova costruzione?

E’ intervento di nuova costruzione, come chiarisce il TAR Sicilia, con sentenza del 20 luglio 2023, n. 2409 che si segnala in quanto la fattispecie trattata è di interesse generale.

Ratio della ristrutturazione edilizia nella novella del 2020 

I giudici richiamano che la nozione di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lett. d) del dpr 380/2001 (Testo unico edilizia) è stata ampliata, fino a ricomprendervi anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, dall’art. 10, comma 1, lett. b) del D.L. n. 76/2020 (c.d. Decreto Semplificazioni), convertito con modificazioni dalla L. n. 120/2020.

Dalla lettura dei lavori preparatori alla legge di conversione, emerge che la ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione è finalizzata a un intervento su un’area il cui suolo è già stato consumato dall’esistenza di un edificio. Più nel dettaglio, dalla relazione al disegno di legge di conversione (D.D.L. n. 1183 del Senato), l’obiettivo degli interventi di cui al D.L. n. 76/2020 in materia edilizia è stato quello di consentire la “rigenerazione urbana” e di scongiurare, pertanto, il consumo di nuovo suolo, anche tramite il riuso di suoli già urbanizzati.

E’ alla luce di tali considerazioni, affermano i giudici del Tar Palermo, che va inquadrata la ratio della ristrutturazione della demolizione e ricostruzione con diversa area di sedime: la modifica normativa non ha affatto inteso ricomprendere in tale fattispecie il – diverso caso – della demolizione di un edificio sito in un luogo, da ricostruire in un luogo del tutto diverso (più o meno distante dal primo). Essa, piuttosto, ha ampliato la possibilità di riutilizzare, anche in modo particolarmente ampio, il suolo già consumato.

Diversamente opinando, affermano i giudici, andrebbe quasi a svanire il confine tra ristrutturazione edilizia e nuova edificazione, distinzione che, invece, rimane ferma anche nel sistema definito dalle recenti modifiche al testo unico dell’edilizia.

Distinzione tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione

E’ tuttora valida la distinzione tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, più volte delineata dalla giurisprudenza amministrativa nel senso di individuare:

la ristrutturazione in una serie di interventi rivolti a trasformare organismi edilizi; 

la nuova costruzione in una trasformazione del territorio non caratterizzata dalla preesistenza di un manufatto.

Di conseguenza, il concetto di ristrutturazione non può ontologicamente prescindere dall’apprezzabile traccia di una costruzione preesistente, mancando la quale non si ravvisa il tratto distintivo e fondamentale che caratterizza la ristrutturazione rispetto alla nuova edificazione, atteso che la ristrutturazione è strumentale alla sempre più avvertita esigenza di contenere il consumo di suolo (Cons. St., sez. IV, 12 maggio 2022, n. 3750 e giurisprudenza ivi richiamata).

In conclusione, la ristrutturazione edilizia, mediante demolizione e ricostruzione, non ricomprende la fattispecie della traslazione dell’edificio ricostruito su un’area diversa da quella in cui insisteva l’immobile demolito (Cons. St., sez. IV, 4 febbraio 2021, n. 1047), intervento che non può che essere ricondotto alla nuova costruzione. 

Cessione cubatura e trasferimento volumetrie

I confini della qualificazione giuridica dell’intervento di ristrutturazione edilizia di un edificio mediante demolizione e ricostruzione, nei termini sopra precisati, non mutano in presenza di un Regolamento comunale che preveda il trasferimento di diritti edificatori per la cessione della cubatura e il trasferimento di volumetrie tra aree non adiacenti ma all’interno della medesima zona territoriale, in quanto tale regolamento non ha nulla a che vedere con la definizione degli interventi edilizi.

Di seguito il link al testo della sentenza: https://www.giustizia-amministrativa.it/portale/pages/istituzionale/visualizza?nodeRef=&schema=tar_pa&nrg=202200948&nomeFile=202302409_01.html&subDir=Provvedimenti